Il Condominio è un ente di gestione che provvede alla erogazione di servizi ai condomini attraverso l’incasso di provviste dai condomini stessi quantificate secondo la ripartizione delle spese utilizzando apposite Tabelle Millesimali.
Il criterio fondamentale che regola la ripartizione delle spese è l’Art. 1123 del Codice Civile che recita:
”le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio di cui agli art. 1117, e 1122, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”
Occorre sottolineare il concetto espresso dal 2’ comma dell’articolo 1123 che dispone che le spese sono ripartite in base all’utilizzo che i condomini possono fare del bene condominiale, non dell’effettivo utilizzo che fanno ma che sono messi nella condizione di fare a prescindere dal fatto che lo facciano o no.
Per fare in modo che l’Amministratore disponga di uno strumento che gli consenta di ripartire in modo corretto le spese e cioè secondo l’utilizzo che i condomini possono fare del bene condominiale vengono predisposte le Tabelle Millesimali.
Le Tabelle Millesimali, disciplinate dagli artt. 68 e 69 disp. att. del c.c., hanno la funzione di esprimere in millesimi il valore di ciascuna unità immobiliare in rapporto al valore dell’intero edificio.
A tal fine si definisce il millesimo che costituisce l’unità di misura della proprietà condominiale ed è l’espressione numerica del rapporto dei valori delle diverse unità immobiliari rispetto all’intero edificio (che è rapportato a 1.000).
I millesimi sono indispensabili per l’Amministratore che deve gestire il Condominio in quanto hanno 2 funzioni fondamentali:
- sono necessari per determinare le maggioranze assembleari
- servono per dividere fra i condomini le spese condominiali relative alle parti comuni
Vale la pena di precisare che tutte le parti comuni dell’edificio sono identificate secondo il disposto
dell’art. 1117 del Codice Civile.
A seconda della tipologia delle parti comuni per le quali devono essere ripartite le spese le Tabelle
Millesimali avranno una identificazione tipo Tabella A, Tabella B ecc.
In generale la Tabella che ripartisce le spese Generali del Condominio, tipo Assicurazione,
Compenso Amministratore ecc., viene definita Tabella A o Tabella 1 e cosi’ via le altre Tabelle che
ripartiscono le spese delle palazzine, dell’ascensore, delle scale, dei box ecc. saranno denominate
Tabella B, tabella C, tabella D, ecc.
Occorre precisare che, sia la competenza delle tabelle sia la loro denominazione, non sono a
discrezione dell’Amministratore o dei condomini ma sempre indicata nel Regolamento di
Condominio che sia esso di natura Contrattuale o Assembleare.
Questo perché’ il condomino, che volesse verificare la correttezza dell’attribuzione delle spese nel
Rendiconto di gestione, potrà consultare il Regolamento di condominio e sincerarsi della
corrispondenza tra quanto ivi stabilito ed il Rendiconto stesso.
Come si determinano i millesimi delle unità immobiliari
Un breve accenno sulla metodica di determinazione dei millesimi ci aiuterà a capire come risultino
inutili confronti tra appartamenti in tema di attribuzione dei millesimi ed in tema di
compartecipazione alle spese.
Il concetto di base per la determinazione dei millesimi di comproprietà’ sono i metri quadrati della
unità immobiliare ai quali vengono applicati dei coefficienti correttivi denominati Coefficienti di
Differenziazione che appunto differenziano una unità immobiliare dall’altra in funzione di alcune
caratteristiche ad esempio:
- l’orientamento (nord, sud, est, ecc.,)
- la destinazione (soggiorno, cucina, bagno, ecc.,)
- luminosità,
- prospetto (affaccio su cortile, chiostrina, parco ecc.,)
- piano.
Questi coefficienti correttivi, differenziano una unità immobiliare dall’altra anche a parità di
metri quadrati. Ovviamente millesimi diversi concorrono alla quantificazione di quote
condominiali diverse ed ecco perché’ si sconsiglia di confrontare appartamenti anche di
metratura analoga in esito alla quantificazione della quota condominiale.
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